Différentes façons d’investir dans l’immobilier

Lorsque vous pensez à l’investissement immobilier, la première chose qui vous vient probablement à l’esprit est votre maison. Bien sûr, les investisseurs immobiliers ont beaucoup d’autres options pour choisir leurs investissements, et ce ne sont pas toutes des propriétés physiques.

POINTS CLÉS À RETENIR
L’un des principaux moyens pour les investisseurs de gagner de l’argent dans l’immobilier est de devenir propriétaire d’un immeuble locatif.
Les palmes achètent des biens immobiliers sous-évalués, les réparent et les vendent dans un but lucratif.
Les fiducies de placement immobilier (FPI) offrent une exposition immobilière sans avoir besoin de posséder, d’exploiter ou de financer des propriétés.
L’immobilier est devenu un véhicule d’investissement populaire au cours des 50 dernières années. Voici un aperçu de certaines des principales options pour les investisseurs individuels, ainsi que des raisons d’investir.

Propriétés de location
Si vous investissez dans des immeubles locatifs , vous devenez propriétaire – vous devez donc vous demander si vous serez à l’aise dans ce rôle. En tant que propriétaire, vous serez responsable de choses comme le paiement de l’hypothèque, les taxes foncières et l’assurance, l’entretien de la propriété, la recherche de locataires et la résolution de tout problème.

À moins que vous n’engagiez un gestionnaire immobilier pour s’occuper des détails, être propriétaire est un investissement pratique. Selon votre situation, prendre soin de la propriété et des locataires peut être un travail 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, et pas toujours agréable. Cependant, si vous choisissez soigneusement vos propriétés et vos locataires, vous pouvez réduire le risque d’avoir des problèmes majeurs.

Les propriétaires gagnent de l’argent en percevant un loyer. Le montant du loyer que vous pouvez facturer dépend de l’endroit où se trouve la location. Néanmoins, il peut être difficile de déterminer le meilleur loyer, car si vous facturez trop, vous chasserez les locataires, et si vous facturez trop peu, vous laisserez de l’argent sur la table. Une stratégie courante consiste à facturer un loyer suffisant pour couvrir les dépenses jusqu’à ce que l’hypothèque ait été payée, moment auquel la majorité du loyer devient un profit.

L’autre moyen principal pour les propriétaires de gagner de l’argent est l’appréciation. Si votre propriété prend de la valeur, vous pourrez peut-être la vendre avec profit (le moment venu) ou emprunter sur les capitaux propres pour effectuer votre prochain investissement. Bien que l’immobilier ait tendance à s’apprécier, il n’y a aucune garantie.

Prix ​​historiques
L’immobilier a longtemps été considéré comme un bon investissement, et pour une bonne raison. Avant 2007, les données historiques sur le logement donnaient l’impression que les prix pourraient continuer à grimper indéfiniment. À quelques exceptions près, le prix de vente moyen des maisons aux États-Unis a augmenté chaque année entre 1963 et 2007 – le début de la Grande Récession.

Ce graphique de la Federal Reserve Bank of St.Louis montre les prix de vente moyens entre 1963 et 2019 (les données les plus récentes disponibles). 1  Les zones ombrées en gris clair indiquent les récessions américaines.

Ventes de maisons moyennes
Source: Banque fédérale de réserve de Saint-Louis.
Bien sûr, le ralentissement le plus important du marché immobilier avant la pandémie COVID-19 a coïncidé avec la Grande Récession. Les résultats de la crise des coronavirus restent à voir. Au milieu des fermetures, de la distanciation sociale et du taux de chômage stupéfiant, il est probable que les ventes de maisons diminuent considérablement. Bien que cela ne signifie pas nécessairement que les prix des maisons suivront, cela changera à tout le moins la façon dont les gens achètent et vendent des biens immobiliers, du moins à court terme.

Flipping Maisons
Comme les day traders qui sont à des ligues des investisseurs buy-and-hold , les nageoires immobilières sont une race totalement différente des propriétaires-acheteurs. Les palmes achètent des propriétés avec l’intention de les conserver pendant une courte période – souvent pas plus de trois à quatre mois – et de les vendre rapidement pour un profit.

Il existe deux approches principales pour inverser une propriété:

Réparation et mise à jour. Avec cette approche, vous achetez une propriété dont vous pensez qu’elle prendra de la valeur avec certaines réparations et mises à jour. Idéalement, vous terminez les travaux le plus rapidement possible puis vendez à un prix supérieur à votre investissement total (y compris les rénovations).
Tenir et revendre. Ce type de retournement fonctionne différemment. Au lieu d’acheter une propriété et de la réparer, vous achetez sur un marché en forte croissance, vous la maintenez pendant quelques mois, puis vous la vendez avec un profit.
Avec l’un ou l’autre type de retournement, vous courez le risque de ne pas pouvoir décharger la propriété à un prix qui vous rapportera un profit. Cela peut présenter un défi car les nageoires ne conservent généralement pas suffisamment de liquidités pour payer des hypothèques sur des propriétés à long terme. Pourtant, le retournement peut être un moyen lucratif d’investir dans l’immobilier s’il est fait de la bonne manière .

FPI
Une fiducie de placement immobilier (FPI) est créée lorsqu’une société (ou une fiducie) est formée pour utiliser l’argent des investisseurs pour acheter, exploiter et vendre des propriétés productrices de revenus. Les REIT sont achetés et vendus sur les principales bourses , tout comme les actions et les fonds négociés en bourse (ETF).

Pour être qualifiée de FPI, l’entité doit verser 90% de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes aux actionnaires. Ce faisant, les FPI évitent de payer l’impôt sur les sociétés, alors qu’une société ordinaire serait imposée sur ses bénéfices, ce qui grugerait les rendements qu’elle pourrait distribuer à ses actionnaires.

Tout comme les actions ordinaires versant des dividendes, les FPI conviennent aux investisseurs qui souhaitent un revenu régulier, même si elles offrent également la possibilité de s’apprécier. Les FPI investissent dans une variété de propriétés telles que les centres commerciaux (environ un quart de toutes les FPI se spécialisent dans ces domaines), les établissements de santé, les hypothèques et les immeubles de bureaux. Par rapport à d’autres types de placements immobiliers, les FPI ont l’avantage d’être très liquides .

Groupes d’investissement immobilier
Les groupes d’investissement immobilier (REIG) sont un peu comme de petits fonds communs de placement pour les propriétés locatives. Si vous souhaitez être propriétaire d’un bien locatif mais que vous ne voulez pas vous soucier d’être propriétaire, un groupe d’investissement immobilier peut être la solution pour vous.

Une entreprise achètera ou construira un ensemble de bâtiments, souvent des appartements, puis permettra aux investisseurs de les acheter par l’intermédiaire de l’entreprise, rejoignant ainsi le groupe. Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d’habitation autonome. Mais la société qui gère le groupe d’investissement gère toutes les unités et s’occupe de l’entretien, de la publicité et de la recherche de locataires. En échange de cette gestion, l’entreprise prend un pourcentage du loyer mensuel.

Il existe plusieurs versions de groupes d’investissement. Dans la version standard, le bail est au nom de l’investisseur, et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer pour se prémunir contre des vacances occasionnelles. Cela signifie que vous recevrez suffisamment pour payer l’hypothèque même si votre logement est vide.

La qualité d’un groupe d’investissement dépend entièrement de l’entreprise qui le propose. En théorie, c’est un moyen sûr de se lancer dans l’investissement immobilier, mais les groupes peuvent facturer le genre de frais élevés qui hantent le secteur des fonds communs de placement. Comme pour tous les investissements, la recherche est essentielle.

Sociétés en commandite immobilière
Une société en commandite immobilière (RELP) est similaire à un groupe d’investissement immobilier. C’est une entité formée pour acheter et détenir un portefeuille de propriétés, ou parfois une seule propriété. Cependant, les RELP existent pour un nombre limité d’années.

Un gestionnaire immobilier expérimenté ou une firme de développement immobilier sert d’ associé commandité . Des investisseurs extérieurs sont alors sollicités pour financer le projet immobilier, en échange d’une part de propriété en tant que commanditaires . Les partenaires peuvent recevoir des distributions périodiques à partir des revenus générés par les propriétés de la RELP, mais le véritable gain vient lorsque les propriétés sont vendues – avec de la chance, avec un bénéfice considérable – et la RELP se dissout plus tard.

Fonds communs immobiliers
Les fonds communs de placement immobiliers investissent principalement dans des sociétés de placement immobilier et des sociétés d’exploitation immobilière. Ils offrent la possibilité d’obtenir une exposition diversifiée à l’immobilier avec un capital relativement faible. En fonction de leur stratégie et de leurs objectifs de diversification, ils offrent aux investisseurs une sélection d’actifs beaucoup plus large que celle obtenue en achetant des FPI individuelles.

Comme les FPI, ces fonds sont assez liquides. Les informations analytiques et de recherche fournies par le fonds constituent un autre avantage important pour les investisseurs de détail. Cela peut inclure des détails sur les actifs acquis et le point de vue de la direction sur la viabilité et la performance d’investissements immobiliers spécifiques et en tant que classe d’actifs. Les investisseurs plus spéculatifs peuvent investir dans une famille de fonds communs de placement immobiliers, surpondérant tactiquement certains types de propriétés ou régions pour maximiser le rendement.

Pourquoi investir dans l’immobilier?
L’immobilier peut améliorer le profil de risque et de rendement du portefeuille d’un investisseur, offrant des rendements compétitifs ajustés au risque . En général, le marché immobilier est un marché de faible volatilité , surtout par rapport aux actions et aux obligations.

L’immobilier est également attrayant par rapport aux sources de revenus plus traditionnelles. Cette classe d’actifs se négocie généralement avec une prime de rendement par rapport aux bons du Trésor américain et est particulièrement intéressante dans un environnement où les taux du Trésor sont bas.

Diversification et protection
Un autre avantage de l’investissement dans l’immobilier est son potentiel de diversification. L’immobilier a une corrélation faible et, dans certains cas, négative, avec d’autres grandes classes d’actifs – ce qui signifie que lorsque les actions sont en baisse, l’immobilier est souvent à la hausse. Cela signifie que l’ajout de biens immobiliers à un portefeuille peut réduire sa volatilité et offrir un rendement plus élevé par unité de risque. Plus l’investissement immobilier est direct, meilleure est la couverture: moins de véhicules directs cotés en bourse, tels que les REIT, vont refléter la performance globale du marché boursier.

Certains analystes pensent que les REIT et le marché boursier deviendront plus corrélés, maintenant que les actions de REIT sont représentées sur le S&P 500.
Parce qu’il est adossé à la brique et au mortier, l’immobilier direct entraîne également moins de conflit principal-agent , ou la mesure dans laquelle l’intérêt de l’investisseur dépend de l’intégrité et de la compétence des gestionnaires et des débiteurs. Même les formes d’investissement les plus indirectes bénéficient d’une certaine protection. Les FPI, par exemple, exigent qu’un pourcentage minimum des bénéfices (90%) soit versé sous forme de dividendes.

Couverture d’inflation
La capacité de couverture de l’inflation de l’immobilier découle de la relation positive entre la croissance du produit intérieur brut (PIB) et la demande de biens immobiliers. À mesure que les économies se développent, la demande de biens immobiliers fait grimper les loyers, ce qui, à son tour, se traduit par des valeurs de capital plus élevées. Par conséquent, l’immobilier a tendance à maintenir le pouvoir d’achat du capital, en contournant une partie de la pression inflationniste sur les locataires et en incorporant une partie de la pression inflationniste, sous forme d’ appréciation du capital .

Le pouvoir de l’effet de levier
À l’exception des REIT, investir dans l’immobilier offre à l’investisseur un outil qui n’est pas disponible pour les investisseurs boursiers: l’ effet de levier . Si vous souhaitez acheter une action, vous devez payer la valeur totale de l’action au moment où vous passez l’ordre d’achat, sauf si vous achetez avec marge . Et même dans ce cas, le pourcentage que vous pouvez emprunter est toujours bien inférieur à celui de l’immobilier, grâce à ce mode de financement magique, l’hypothèque.

La plupart des prêts hypothécaires conventionnels exigent un acompte de 20%. Cependant, selon l’endroit où vous vivez, vous pourriez trouver un prêt hypothécaire qui n’exige que 5%. Cela signifie que vous pouvez contrôler l’ensemble de la propriété et les capitaux propres qu’elle détient en ne payant qu’une fraction de la valeur totale. Bien sûr, la taille de votre prêt hypothécaire influe sur le montant de propriété que vous avez réellement dans la propriété, mais vous le contrôlez dès que les papiers sont signés.

C’est ce qui enhardit les flippers immobiliers et les propriétaires. Ils peuvent contracter une deuxième hypothèque sur leur maison et verser des acomptes sur deux ou trois autres propriétés. Qu’ils les louent pour que les locataires paient l’hypothèque, ou qu’ils attendent une opportunité de vendre pour un profit, ils contrôlent ces actifs, bien qu’ils n’aient payé qu’une petite partie de la valeur totale.

La ligne de fond
L’immobilier peut être un investissement judicieux, qui a le potentiel de fournir un revenu stable et de créer de la richesse. Pourtant, un inconvénient de l’investissement dans l’immobilier est l’ illiquidité : la difficulté relative à convertir un actif en espèces et des espèces en actifs.

Contrairement à une transaction d’actions ou d’obligations, qui peut être complétée en quelques secondes, une transaction immobilière peut prendre des mois à se conclure. Même avec l’aide d’un courtier , trouver simplement la bonne contrepartie peut prendre quelques semaines de travail. Bien entendu, les FPI et les fonds communs de placement immobiliers offrent une meilleure liquidité et une meilleure tarification du marché. Mais ils viennent au prix d’une volatilité plus élevée et des avantages de diversification inférieurs, car ils ont une corrélation beaucoup plus élevée avec le marché boursier global que les investissements immobiliers directs.

Comme pour tout investissement, gardez vos attentes réalistes et assurez-vous de faire vos devoirs et vos recherches avant de prendre une décision.