Immobilier : un bien réel gagnant avec les marchés

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Immobilier : un bien réel gagnant avec les marchés

L’immobilier n’affiche pas systématiquement des valorisations supérieures à celles des actions, des obligations ou de l’or. Mais cela a été le cas dans les quinze dernières années. Le placement a des atouts : il n’est pas coté ; il permet de jouer de l’endettement sur la durée ; il affiche la sécurité d’un bien «réel». Des atouts qu’il fait savoir peser dès lors qu’il ne s’agit pas de l’achat de votre résidence, qui, du point de vue de l’analyse, bénéficie d’un atout fiscal : la non-imposition des loyers.

Trois réflexes de bon sens

Je ne prétends pas vous guider avec précision car, tous les spécialistes de l’immobilier vous le diront, il n’y a pas un marché de l’immobilier, mais des marchés de l’immobilier. Chaque bien étant unique, on pourrait même dire qu’il y a autant de marchés que de transactions. Pour autant, l’expérience m’a permis de dégager des idées simples pour vous éviter de vous faire prendre au piège de propositions immobilières. La première est de se méfier des placements fiscaux dans ce domaine plus encore que dans d’autres. Les spécialistes de la fiscalisation se proposent de partager l’avantage d’imposition avec vous en en retenant un maximum. De plus, les montages fiscaux sont remis en cause en cas de défaillance des locataires et vous prenez alors la double peine (pas de revenu et réintégration des avantages fiscaux). La deuxième complète la première : n’investissez en immobilier locatif que si vous pourriez envisager d’occuper le bien, vous même ou un proche. La troisième est financière : même si le vendeur ou sa banque vous propose de faire jouer l’endettement au maximum, assurez vous que le loyer perçu couvre au moins deux fois (immobilier d’habitation) et au moins trois fois (immobilier commercial ou professionnel) la charge financière de votre opération.

Finalement le bon sens doit vous guider plus encore que sur les marchés financiers : en matière immobilière les décotes ou les potentiels de valorisation sont suivis de très près par des professionnels (agents, notaires, banquiers, …) qui ont toute chance de bénéficier d’information que vous n’avez pas.

Gagnez avec la gestion professionnelle

Pour autant, l’immobilier est, reste et restera une bonne façon de se constituer un patrimoine sans risque inutile. Le prix d’achat, son rapport aux loyers à percevoir, l’assurance du versement effectif des loyers sont des préalables, le montage (endettement et choix fiscaux) donnant au final la rentabilité réelle. J’aurai l’occasion de vous préciser le parti que l’on peut tirer de l’investissement Duflot (qui a remplacé le fameux Besson), du locatif classique, de la location meublée, ou de la pierre papier non cotée (SPCI et OCPI). Je vous conseille cependant de le pas ignorer la qualité de gestion de professionnels qui est à votre disposition au travers des actions des foncières cotées. Il faut se méfier des effets de mode ou de la pression acheteuse pouvant venir de la spéculation ou, au contraire de la recherche de couverture de risque par les assureurs. Mais prenez bien en compte les avantages que vous donne un spécialiste de l’immobilier commercial comme Unibail Rodamco, et de ceux de l’immobilier professionnel comme Foncière des Murs ou Icade. La gestion est assurée de façon professionnelle, la taille des patrimoines assure les risques des loyers impayés, la visibilité du rendement du dividende est élevée. S’ajoute une vraie liquidité et des frais d’achat et de vente qui sont ceux de la Bourse (0,20 à 0,6%) qui sont plus de 20 fois inférieurs à ceux des biens réels. En sus de cela, les actions immobilières marquent le plus souvent une décote sur la valeur de l’actif.

Le conseil malin

Surveillez le rendement estimé du dividende des grandes foncières de la cote. Quand il dépasse de plus de 2% celui du rendement des obligations d’Etat à long terme, faites une ligne, qui pourra être assez largement financée par effet de levier. Ainsi, Sur 3 ans de 2010 à 2012, les 20 % gagnés en brut par l’action Unibail pouvaient, sans grand risque et sans bloquer votre épargne ressortir à 50 % avec un achat à levier utilisant le SRD ou les CFD.


A propos de l'auteur : Hubert Tassin

Hubert Tassin, 57 ans est journaliste et analyste financier. Son expérience des marchés financiers remonte à 1980 et il a exercé des responsabilités aussi bien dans des sociétés de Bourse que dans la presse. Auteur d'un ouvrage de référence consacré au placement en obligations, il a dirigé des rédactions spécialisées dans les placements financiers au Journal des Finances, chez Investir et chez BFM.

2 commentaires
  1. BODIN

    la Pierre c’est bien quand vient le moment de vendre ce n’est pas la même chose les clients se font de plus en plus rares sont excessifs dans les négo. Je suis à la retraite je souhaiterai investir en bord de mer et y résider mais pas possible car mon portefeuille pourrait supporter cet achat mais actuellement vos mieux concerver son argent, par contre quand vous voulez emprunter à votre banque le Taux capital me parait bas mais en ce qui concerne l’assurance seniors c’est arbitrairement que les taux sont bien au delà du seuil butoir incroyable comment voulez vous que cela marche la CNP et autres

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  2. BODIN

    merci de me répondre par T/P car absent pendant trois semaines alors pas d’Informatique N°0698168647

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